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棄管小區(qū)，成因多樣

建成于2003年的輕鐵湖光花園小區(qū)，曾經(jīng)是長春新區(qū)出了名的治理“老大難”和難啃的“硬骨頭”。小區(qū)居住人員復(fù)雜，由輕軌沿線拆遷戶、征地農(nóng)民、流動(dòng)人口和城市居民組成。小區(qū)自建成后處于開放狀態(tài)，隨著時(shí)間的推移，園區(qū)環(huán)境逐漸變差，公共基礎(chǔ)設(shè)施不全，建筑垃圾堆積成山，搶占車位矛盾時(shí)有發(fā)生。

雙德街道湖光社區(qū)黨委書記黎秀榮告訴記者，長期以來，該小區(qū)居民經(jīng)常投訴，盡管社區(qū)已多次督促當(dāng)時(shí)的物業(yè)公司進(jìn)行治理改善，但局面并未從根本上得到改變。“當(dāng)時(shí)物業(yè)費(fèi)是0.4元/平方米，而且收繳率低，只勉強(qiáng)達(dá)到20%，加之物業(yè)管理不善、服務(wù)不到位，造成惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致2020年初物業(yè)公司對(duì)小區(qū)棄管，小區(qū)管理徹底陷入癱瘓。隨后，社區(qū)快速介入，協(xié)調(diào)管理事宜。”

地鐵名典小區(qū)于2013年建成，兩年后被棄管。棄管后，社區(qū)協(xié)助小區(qū)居民成立了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)委會(huì)自治了一段時(shí)間后，管理比較吃力，小區(qū)再次被棄管。隨后，街道、社區(qū)與業(yè)主委員會(huì)以調(diào)查問卷的形式，通過居民選舉引進(jìn)了新物業(yè)公司?！爱?dāng)時(shí)參加選舉的物業(yè)公司有4家，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.96元到2.3元不等，因?yàn)檫@里的居民大多是回遷戶，而且老年人居多，對(duì)物業(yè)管理要求不高，所以選擇了價(jià)格最低的物業(yè)?！眲P旋街道一心街社區(qū)黨委書記王蕾告訴記者，棄管小區(qū)產(chǎn)生的原因有很多種，但主要還是物業(yè)費(fèi)收繳不上來，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)跟不上，最后陷入僵局。

紅旗街道德昌社區(qū)地處繁華的紅旗商圈，流動(dòng)人口多、大小商戶多，轄區(qū)16個(gè)小區(qū)里有5個(gè)棄管小區(qū)。在社區(qū)積極為棄管小區(qū)尋找合適物業(yè)公司的過程中，也曾遇到過好不容易征得了居民同意的情況下，物業(yè)公司卻“臨陣”撤退的情況，理由是物業(yè)公司計(jì)算后認(rèn)為，0.6元/平方米的物業(yè)費(fèi)不賺錢、劃不來。轄區(qū)內(nèi)的得易居小區(qū)情況更為復(fù)雜，該小區(qū)有2棟回遷房和3棟商品房，此外，小區(qū)院外的2棟樓也歸屬于該小區(qū)。客觀條件復(fù)雜，居民的收入、家庭條件參差不齊，商品房住戶對(duì)引進(jìn)物業(yè)的需求格外強(qiáng)烈，而且希望引進(jìn)高檔次的物業(yè)公司，而回遷房住戶則希望物業(yè)費(fèi)低一些。需求不同，導(dǎo)致得易居小區(qū)雖然在德昌社區(qū)的幫助下實(shí)行了居民自治，并取得一定成效，但想要引進(jìn)相應(yīng)的物業(yè)仍存在困難。

走訪中，談及棄管的主要原因，各社區(qū)與物業(yè)公司給出的答案較為一致：首先，由于業(yè)主主觀不滿意或一些客觀原因，不及時(shí)、不足額繳納物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)公司虧損，難以在小區(qū)實(shí)現(xiàn)長效運(yùn)營，服務(wù)質(zhì)量下滑。其次，少數(shù)物業(yè)公司不具備專業(yè)的服務(wù)能力和服務(wù)素質(zhì)，進(jìn)駐小區(qū)后提供不了與其收費(fèi)相匹配的服務(wù)水準(zhǔn)和質(zhì)量。還有一些小區(qū)建成時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施有“欠賬”，后期維護(hù)、維修成本高，物業(yè)公司難以為繼，只好棄管。

社區(qū)在為棄管小區(qū)協(xié)調(diào)引進(jìn)物業(yè)的過程中，物業(yè)費(fèi)的價(jià)格與服務(wù)是否能夠成正比，以及居民需求“眾口難調(diào)”，也成為阻礙很多小區(qū)擺脫“棄管”身份的難點(diǎn)之一。

由棄到管，蝶變重生

小區(qū)棄管，居民生活就會(huì)受到很大影響。近年來，為了解決棄管小區(qū)難題，長春市很多街道社區(qū)通過黨建引領(lǐng)、居民自治、引進(jìn)物業(yè)等模式開展治理，取得了實(shí)實(shí)在在的成效，提升了群眾的滿意度和幸福感。

盛夏時(shí)節(jié)，走進(jìn)地鐵名典小區(qū)，滿目蔥蘢、干凈整潔，居民們悠閑地散步、聊天，生活的愜意寫在臉上。“這個(gè)小區(qū)環(huán)境真不錯(cuò)！”這是小區(qū)現(xiàn)在給人的第一印象。曾經(jīng)的棄管小區(qū)，如今已舊貌換新顏。

“我們一心街社區(qū)共有6個(gè)小區(qū)，其中3個(gè)是棄管小區(qū)。棄管小區(qū)中2個(gè)引進(jìn)了新物業(yè)，效果很好。另一個(gè)友誼花園小區(qū)則通過居民自治、辦‘自助物業(yè)’的路徑解決了棄管難題，也成了省里的典型創(chuàng)新治理案例。”王蕾說。

“現(xiàn)在我們小區(qū)居民特別愛護(hù)環(huán)境，大家一起收拾衛(wèi)生、種花種草，社區(qū)有啥活動(dòng)一呼百應(yīng)！”團(tuán)山花園小區(qū)是老舊棄管小區(qū)，在小區(qū)里住了20多年的董淑華告訴記者，這幾年小區(qū)的變化日新月異，居民的心里話有地方說，小區(qū)生活不便有人解決，這日子是越過越舒心。

“解決棄管問題，最重要的就是‘管’起來。怎么管？誰來管？是重中之重。一直以來，我們社區(qū)黨委注重發(fā)揮大黨委作用，廣泛與吉林長春社區(qū)干部學(xué)院、長春市能源局等黨組織成立‘黨建工作聯(lián)盟’，通過大事共議、實(shí)事共辦、難事共解，破解社區(qū)治理難題。我們還通過黨群雙向聯(lián)動(dòng)，以‘主題黨日+志愿服務(wù)’為載體，凝聚社區(qū)黨員、在職黨員、共建單位、商戶、志愿者等力量，組建黨員志愿服務(wù)隊(duì)，切實(shí)解決居民的急難愁盼，用黨建引領(lǐng)托起轄區(qū)居民‘最日常的幸?！?，讓棄管小區(qū)重新‘管’起來、‘樂’起來、‘活’起來。”首山路社區(qū)黨委書記王鑫說。

從臟亂差的“老大難”到棄管小區(qū)治理的“樣板間”，雙德街道湖光社區(qū)黨委從根本上幫助輕鐵湖光花園小區(qū)走出“治理之困”。社區(qū)黨委首先從居民自我管理入手，引導(dǎo)居民依法行使權(quán)利，不斷提高居民議事協(xié)商能力和參與治理能力。在街道黨工委指導(dǎo)下，以社區(qū)黨委為核心，通過問卷、座談問計(jì)于民，協(xié)助小區(qū)成立了首屆業(yè)主委員會(huì)，構(gòu)建起社區(qū)黨委、樓院黨支部、紅色業(yè)委會(huì)三方聯(lián)動(dòng)體系，開展互助自救。

“成立業(yè)委會(huì)后，我們帶著業(yè)委會(huì)成員到轄區(qū)內(nèi)的優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)參觀考察，通過民主表決引入紅色物業(yè)聯(lián)盟單位——天紫物業(yè)公司進(jìn)駐，實(shí)行前4個(gè)月先服務(wù)后收費(fèi)的做法，對(duì)小區(qū)實(shí)行市場(chǎng)化服務(wù)管理，并成立物業(yè)‘紅管家’服務(wù)隊(duì)，開展樓道‘微服務(wù)’?！崩栊銟s告訴記者，為了更好地服務(wù)居民，社區(qū)黨委吸納物業(yè)公司經(jīng)理作為社區(qū)大黨委委員，物業(yè)管家擔(dān)任網(wǎng)格民情信息員，兼任樓棟長、單元長，依托物業(yè)管家挨家挨戶張貼門牌、清理野廣告、為行動(dòng)不便的獨(dú)居老人和殘疾家庭扔垃圾，開展代買生活用品、求醫(yī)購藥等服務(wù)，居民生活環(huán)境有了質(zhì)的飛躍。如今的輕鐵湖光花園小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率超過85%，居民生活和諧幸福，實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身。

黨建引領(lǐng)基層治理也是公交紅旗小區(qū)北區(qū)從棄管到齊管，化身幸福家園的主要原因。德昌社區(qū)黨委深入調(diào)研，最終確定以公交紅旗小區(qū)北區(qū)為試點(diǎn)，推舉有威望的部分黨員和居民代表組成臨時(shí)“自管小組”，義務(wù)組織管理小區(qū)的日常事務(wù)，為居民提供無償服務(wù)，并指導(dǎo)成立“紅色業(yè)委會(huì)”，走出了一條居民自治特色道路。德昌社區(qū)黨委書記孫微介紹，有了公交紅旗小區(qū)北區(qū)打前哨，社區(qū)將“紅色業(yè)委會(huì)”試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)推廣至其他棄管小區(qū)，組織各棄管小區(qū)成立由多數(shù)黨員組成的業(yè)委會(huì)或自管委，全面打造“紅色物管聯(lián)盟”，為棄管小區(qū)居民提供有效、舒心、實(shí)惠的服務(wù)。

多方探索，破解難題

省住建廳負(fù)責(zé)物業(yè)管理的相關(guān)處室負(fù)責(zé)人表示，棄管小區(qū)是基層社會(huì)治理普遍存在的問題，?這些小區(qū)通常面臨環(huán)境狀況不佳、?基礎(chǔ)設(shè)施不完善以及管理機(jī)制不健全等難題。2021年以來，聚焦人民群眾反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)難題，圍繞省委基層治理決策部署，?省住建廳牽頭組織開展物業(yè)專項(xiàng)治理，采取摸清底數(shù)“清單化”、一區(qū)一策“圖表化”、公示牌上墻“模板化”、明確職責(zé)“手冊(cè)化”、督導(dǎo)調(diào)度“機(jī)制化”的“五化”閉環(huán)工作法，啟動(dòng)實(shí)施棄管小區(qū)“動(dòng)態(tài)清零”行動(dòng)，并扎實(shí)鞏固1749個(gè)棄管小區(qū)“動(dòng)態(tài)清零”成果，已消除的棄管小區(qū)未出現(xiàn)“回流反彈”情況。

持續(xù)推進(jìn)“紅心物業(yè)”建設(shè)，以黨建引領(lǐng)打造“紅心物業(yè)”示范項(xiàng)目446個(gè)，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)建立黨組織1221個(gè)，住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）組建率達(dá)到63.8%，組建省、市、縣三級(jí)物業(yè)行業(yè)黨委，構(gòu)建黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、居民自治、專業(yè)服務(wù)、多方參與物業(yè)管理的工作格局。頒布《吉林省物業(yè)管理?xiàng)l例》，圍繞健全物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)、物維資金使用、物業(yè)管理委員會(huì)建立等方面出臺(tái)20個(gè)配套文件，構(gòu)建“1+20”物業(yè)管理法規(guī)體系。公布物業(yè)企業(yè)“紅黑榜”749家，打造“百佳物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目”等物業(yè)治理重點(diǎn)品牌374個(gè)，發(fā)揮典型引領(lǐng)作用。

為解決物業(yè)熱點(diǎn)難題、提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，制定出臺(tái)了加強(qiáng)無物業(yè)小區(qū)管理指導(dǎo)意見，提出7種物業(yè)服務(wù)模式、8種資金籌措方式，推動(dòng)社區(qū)代管小區(qū)向?qū)I(yè)化管理和居民自管過渡。截至2023年底，全省各地城市專業(yè)化物業(yè)服務(wù)面積占比達(dá)到70.3%以上，比2020年底提升20個(gè)百分點(diǎn)，成效顯著。

破解棄管小區(qū)難題，他山之石，可以攻玉。對(duì)此，省社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)所副研究員曾丹介紹說，近年來，北京、浙江等地區(qū)針對(duì)城市中的棄管小區(qū)進(jìn)行了系統(tǒng)分類，按照小區(qū)的規(guī)模和特征，探索并實(shí)施了多種有效的治理辦法?！氨热绫本棃@尚城社區(qū)由職業(yè)經(jīng)理人接管后，物業(yè)費(fèi)收繳率由20%上漲到93%，成功走出了‘業(yè)主不交費(fèi)、物業(yè)不作為’的惡性循環(huán)。以職業(yè)經(jīng)理人作為小區(qū)物業(yè)管家，組建服務(wù)團(tuán)隊(duì)，業(yè)主所繳物業(yè)費(fèi)除按比例支付職業(yè)經(jīng)理人薪酬和服務(wù)團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)外，剩余部分全都用于小區(qū)建設(shè)與管理，且資金使用公開透明，職業(yè)經(jīng)理人履職情況由街道負(fù)責(zé)考核監(jiān)督，督促提高服務(wù)質(zhì)量，取得了良好效果。”

談及物業(yè)棄管問題，副研究員王玉輝表示，在尋找居民與物業(yè)矛盾平衡點(diǎn)的策略上，可以探索多種途徑。“例如，棄管小區(qū)可以考慮實(shí)行‘一樓一治’模式，即根據(jù)每棟樓的具體情況，只要居民形成一致或多數(shù)意見，便可以選擇自行管理或聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)。此外，對(duì)棄管小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)進(jìn)行精確測(cè)算，確保物業(yè)公司提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之間的利潤空間合理，防止因暴利而引發(fā)的無序競爭和進(jìn)一步矛盾，同時(shí)避免因過低利潤導(dǎo)致的放棄服務(wù)或無法購買服務(wù)的問題。長春市部分小區(qū)采用的‘先服務(wù)、后收費(fèi)’模式是一項(xiàng)極具創(chuàng)新性的探索，這種模式已經(jīng)贏得了居民的廣泛認(rèn)可，并且成功地將物業(yè)費(fèi)的繳納率大幅度提升，顯示出提升居民滿意度與提高物業(yè)費(fèi)繳納率之間存在的正相關(guān)性，這一模式值得進(jìn)一步推廣?！?/p>
責(zé)任編輯：郭春蕾